信息公开属性：可以公开

办  理 结 果：已经解决

西住建发〔2020〕211号                签发人：刘清华    

关于对区政协九届三次会议

第27号提案的答复意见

孙连玉委员：

    您提出的《关于解决我区住宅小区物业“弃管”问题》的提案收悉，首先非常感谢您对西岗区老旧住宅管理方面的的关心与支持。针对提案中的建议，我局高度重视，组织相关人员认真学习，现将办理情况答复如下：

西岗区属于老旧城区，八九十年代的房屋据不完全统计占全区的近75%左右，您对弃管楼目前存在的实际问题分析得非常透彻。随着房屋体制改革、产权性质的私有化、物业服务市场化的快速发展以及广大居民的消费理念等诸多因素和历史原因，基本上都没有实行统一的物业服务和管理，一些越来越多老旧住宅的失管失修问题普遍存在，本应由产权单位或产权人承担的责任和义务逐步推向社会。您在提案中指出的老旧楼院的管理问题具有非常鲜明的代表性，对老旧住宅存在的突出问题分析准确，归纳得切合实际，同时，反映了辖区居民对老旧小区、零散楼院实行统一管理愿望，以及提升居民生活环境和家居环境的迫切需求。您的建议与区政府的想法不谋而合，如何使物业企业介入到弃管楼的维修和管理也正是我局将积极研究和探索的主要问题。

近几年来，区政府高度重视和谐社区建设的问题，把民生工程做为出发点和落脚点，始终保持“做群众需要的事，做事让群众满意”的理念，落实开展了一系列的惠民工程和民生工程，通过“五个一工程”“便民一键通项目”“楼院环境提升工程”“暖房子工程”“下水管网维修工程”“老旧住宅维修”“社区微更新 ”等工程项目，维修内容涉及到屋面防水、外墙保温、楼道窗、楼内粉饰、方砖步道、人行台阶、下水管线更换、化粪池清掏等10余项，治理改造老旧楼院278个，14.6万平方米，投资1740万元。暖房子336栋，130万平方米，投资3亿元。下水管网改造清掏70栋，20余万平方米，投资334.6万元。2020年区政府还将继续改造老旧楼院，计划完成总建筑面积42.6万平方米老旧小区改造任务，涉及15个老旧小区，114栋楼，7651户居民，总投资约5658万元，陆续解决老旧住宅及附属设施失修的问题，保持老旧住宅维修的常态化，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的切身利益。

针对老旧楼院面临修管失衡的局面，我们参照市政府2014年9月出台的《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》，通过创新物业管理模式，加强对开放式楼院的综合治理，并采取相应的对策。一是对建设年代较早、难以划定物业管理区域、不具备物业服务条件的住宅小区，提供基础服务，由街道办事处或相关部门按照职责范围，协调安排原产权单位或委托专业服务公司开展最基本的环境卫生和房屋维修工作。二是对物业管理区域明确、基本具备物业服务条件但没有物业服务企业提供服务的住宅小区，应保证专项服务，所需资金由业主自筹。其中，成立业主委员会的，由业主委员会自行聘请绿化、保安、电梯等专业服务公司开展专项服务；不能成立业主委员会的，由街道办事处会同我局依法委托社区居委会选聘专业服务公司开展专项服务，收费标准协商议定。三是对物业管理区域明确、物业办公和经营用房齐备、住宅专项维修资金到位、设施设备齐全完好的住宅小区，由建设单位或业主选聘的物业服务企业进行市场化专业服务。

2019年为贯彻落实《大连市提升物业服务质量三年行动方案》和物业管理“办事难”专项整治工作精神，依据《无人项目接管试点工作实施方案》的指导意见，西岗区选取2无人管理的老旧住宅小区作为试点项目，优先选择近年曾参加“暖房子工程”“一二三维修工程”等维修改造且交纳维修资金的项目作为试点，组织人员对试点项目维修资金交存情况进行详细调查，针对维修资金交纳情况，采取不同措施解决试点项目维修问题，通过试点工作，逐步摸索经验，为逐步实现物业管理全覆盖做好无人管理老旧住宅小区推进工作奠定基础。

经网格化排查工作，西岗区存在58个无人管理项目，涉及22个社区，104栋住宅楼。为有效解决无人管理变成有人管理，我们重点抓好下列工作：一是对物业管理区域明确、物业服务用房齐备、专项维修资金到位、设施设备齐全完好的居住小区，街道、社区应组织业主大会确定服务标准和收费标准，通过市场化方式选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业签订物业服务合同，对居住小区进行物业服务。二是对建设年代较早、难以划定物业管理区域、设施设备不全的无人管理老旧住宅小区，尽快提供保障级基础物业服务，产权单位可以履行维修责任的，由产权单位出具“居住小区保障级基础物业承诺书”或出具与维修管理单位签订的“居住小区保障级基础物业服务协议书”。产权单位已灭失或产权单位确无法履行维修责任的，由街道与维修管理单位签订“居住小区保障级基础物业服务协议书”。三是对于缴纳房屋专项维修资金，属于应急维修范围的维修问题，可由街道直接委托维修管理单位按照应急维修资金使用程序提取维修资金进行维修，维修情况及时在小区进行公示；对于不属于应急维修范围的，按照维修资金相关程序组织召开业主大会，业主大会对签约维修管理单位认可的，由签约维修管理单位按程序提取维修资金开展维修工作，业主大会对签约维修单位不认可的，由业主大会确定维修单位按程序提取维修资金开展维修工作。四是对于未缴纳房屋专项维修资金、维修资金不足、维修资金无法核实的，由区政府负责兜底工作。2019年6月，西岗区22个社区与大连城投物业管理有限公司签订无人管理楼院服务保障协议，期限为二年，使得西岗区无人管理楼院工作得到顺利推进。下一步我们将积极建议区政府一是加大政府扶持力度，投入部分专项维修资金，用于弃管和老旧住宅以及配套设施设备维修补贴。每年将物业服务企业营业税中地方财政收入部分建立物业服务“行业发展资金”。用于奖励优秀企业、业主委员会和先进社区居委会。对于收费标准低、业主满意率高的物业服务企业给予补贴，弥补物业服务经费的不足。二是建立房屋维修监管责任制，设立房屋报修投诉热线，督促所有权人或其委托单位对房屋及时进行维修；对无故不修、拖延维修，特别是危及房屋和居民安全以及严重影响生活等情况，各区政府制定维修应急预案，可确定一批具有相应资质的维修队伍，组织其开展维修工作。三是加强舆论宣传和引导，新闻媒体客观公正报道和积极宣传物业服务在优化社区环境、提高居民生活质量、保障社会安定、促进居民房产保值增值等方面的重要作用，引导居民“花钱买服务”的消费理念。

以上答复，如有不妥，请批评指正，再次感谢您对我们工作的关心、支持和理解。                 

大连市西岗区住房和城市建设局

2020年 7月 14日

抄送：区政府办、区政协提案委

经办人姓名职务：刘颖 科长       联系电话：83675910